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投资美国房产常遇到的问题(3)

关键词: 美国,买房,房产,赴美,问题 浏览: 4257 时间: 2015-04-13 12:15:16 编辑: admin

摘要: 美国的购房购地的过程买卖双方都遭到良好的法制维护。普通来说,美国房地产买卖是经过政府注册的房地产经纪公司中止效劳和买卖,由中介公司如地产律师行或定金托管中介公司在产权调查分明之后中止过户,最后经由过户公司(后者)在管产权注销的当地政府部门注销产权过户及地契为完成。


我等房屋升值后卖出的话要交几税?

依据持有时间的长短,假定是短期持有,即一年以内,则资本利得税同等于个人所得税的税率。假定是长期持有,即一年以上,则资本利得税为15%。

投资美国房产常遇到的问题

美中投资报答比照实例?

在亚特兰大市买的银行拍卖房产用于投资,由于是拍卖房,价钱比同类型市场价钱低近30%。房子位于市中心大学城左近,出租对象是学生。房子是二层的联排别墅,3个卧室,净寓居面积180平米。成交价150000美金。税,保险,物业费共3500美金/年,房客付水,电,煤气。月租金估量一个房间收租金500美金,房租共计1500美金每月(合18000美金/年)。算下来,年报答14500美金。年报答率:9.6%。房客都是学生或白领,不愁收不上房租。估量不到10年收回本钱。

投资的是一栋好学区两层的独栋别墅,占空中积1000平方米以上,4间卧室,2.5套卫浴,2000年之后建,银行拍卖的价钱是20万美金。租给当地的一家四口美国人,一个月的租金报答激进估量在1600美金。水电煤气费是房客付。房主只需求付年地产税大约2500美金,物业费500美金/年。这样算下来,他们的租金报答在16200美金/年。租金报答率为8.1%,且未计算银行拍卖房的本身升值才干。而且,好学区的房产能够日后留作自用,孩子读书的话,住在该学区能够免费入读,又俭省了一大笔的留学费用。这样的房租程度是经济衰退期的房租,在经济回暖后会逐渐上升。

假定用于投资中国大城市如上海。买个大约60-70平方米的房子,激进估量要1.7w-2w每平米。约120w,简单装修等破费4w,总投入约为124w.每月房子能够出租3000元。每年房子维修,物业管理费,及其他费用一年至少约为2000元。那么年报答率才只需0.027%。

首先最大的区别,你持有美国的房产是有现金流的,假定持有中国的房产,现金流有没有就看你本人怎样去管理。美国60%的人都是租房,整个全国的均匀空置率只需5%,你要买了美国的地产怎样样收租金。往常你买的资产价钱低,美国租金是没有变的。历史上最大跌幅就是2%,也就是90年代初的这一次,租金不变,资产价钱跌了很多的状况下,你的现金收益很高了。加上美国经济复苏以后,它的价钱势必也要回到从前,依据历次经济危机的规律,每一次顶峰都要比上一次高一半到一倍。往常的价钱你买了,等到三五年再抵达另外一个顶峰,普通经济周期8-10年,往常曾经见底两年了,2009年4月是美国经济见底的时分,往常曾经是2011年了,再过五六年,抵达另外一个顶峰的时分,价钱是什么?您说划不划算?

购房过程?

美国的购房购地的过程买卖双方都遭到良好的法制维护。普通来说,美国房地产买卖是经过政府注册的房地产经纪公司中止效劳和买卖,由中介公司如地产律师行或定金托管中介公司在产权调查分明之后中止过户,最后经由过户公司(后者)在管产权注销的当地政府部门注销产权过户及地契为完成。

其大致过程如下(以乔治亚州为例):

1.买方提交置办意向书2.买卖双方签合同6.买方交合同定金给过户律师存入无利息的定金托管帐户(ESCROWACCOUNT)(普通合同签署24小时之内)3.过户公司中止产权调查。4.买卖双方成交,付全款至过户公司中止结算,产权过户签字典礼。5.过户律师向当地政府部门办理过户及地契注销。注:如由于买方缘由没有成交,定金依照双方商定的合同处置。如由于卖方缘由没有成交(除不可控制要素外)买方及买卖各方有权向卖方经过协商或法律途经讨取赔偿。

监管账户(ESCROWACCOUNT)买卖资金存入以过户律师名义开设的单独银行账户下,直至完成产权交割,资金才会转到卖方名下。若是在产权转移前,买卖终止,则买卖资金会退还给置办者。经过这样就能够保证资金不被别人挪用

看房团行程?

我们有不同天数的行程,有14天,10天,6天,3天的不同天数和道路的计划。也能够依据您的需求定制个性化行程。我们会满足您无论投资,自住,子女留学,度假等不同需求。例如6天5晚在亚特兰大一地调查的费用是23800钱。包括了往复的国际机票,在美国的吃住行,看房效劳,与律师,会记师详谈,也包括免费的签证效劳费用。

美国房价走势?

美国次贷危机后全美房价均匀降了43.5%,银行拍卖房在此根底上面又降了30%左右,所以往常投资十分划算。首先要指出的是,美国100多年来全国性的房地产泡沫只需一次。以扣除通胀要素的1890美国房价为100,1990年也只需126.5。因而,美国上两次房地产熊市;跌幅都很小:

1979-1982年期间跌14%,1988-1995年跌6%。美国独一的房价泡沫的收缩起点是2003年,当时美国利率跌至1%,次级贷款又增加了购房需求。而标普公司的数据显现,今年一季度末美国20个大城市房价指数曾经跌到2003年3月以来最低点。

美国商务部数据显现,美国今年2月新屋销售价钱中位数(20.2万美圆)是2003年12月以来最低。美国的房价收入比也从2006年的3.5降到2010年的2.7。

可见,美国房地产泡沫已被挤干。美国就算是经济危机依然是世界数一数二的经济,教育,科技大国。经济学家剖析,美国每次的经济危机均匀不超越20.7个月,往常是经济危机后房价触底且以稳定的机遇,低价买美国房产,这样的投资的机遇百年难遇。

房屋作为必需品一定会跟着美国经济的上升而升值。美金在短期内应该还会维持一个弱势,由于奥巴马在中期选输了,所以不的不采取较为宽松的货币政策,是应为政治方式的缘由,但是美国曾经很少制造业,所以他们能让美金贬值的幅度应该是有限的。相反,应该注重的是钱升值的问题,钱升值一定会打击中国最为依赖的出口业。所以社会产业要转型,但是转型能否胜利还取决于政府的政策。但是作为生存的环境等来说,美国还是比拟优越的。中国的国情人均资源少。

选择哪里的房产?

从天文位置来讲,西岸的加州房价没有什么太大的变化,主要缘由是华人汇集,华人喜欢炒房,房价不时以来高居不下,且住房质量不如美国东岸。东岸又以美国亚特兰大为首推,银行拍卖房大量上市,且房屋质量十分好,投资报答率额为最高。大局部中国人只晓得加州,纽约等等地域,但是亚特兰大市养房本钱很低。而且商业机遇多。生活本钱也低。适合新移民。

投资哪一种房产的升值潜力最高?如何合理的组合配置投资完成利润最大化?

投资哪里的房产产生的现金流最大?怎样中止组合投资首先银行拍卖房是最值得投资的,房子被收回低价拍卖,美国人不储蓄,把机遇留给了我们中国人。往常好比半价买房。大局部人只晓得加州和纽约,但是这两个中央的房子房龄老,房子贵,税费也贵。反而一些二线综合性大城市愈加值得投资。像亚特兰大,是美国东南岸的最大城市。房价低,房屋质量好,而且税费每年很低(是加州的7分之一,纽约的八分之一),养房本钱低,但是租金的报答却是和加州差不多的,所以报答率高很多大学城左近很好租,租给学生。不愁组不上。好学区也好租,租给以家庭为单位的家庭。这样的组合是十分保险的.

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